Caso #TI2602C
Acquisto di due appartamenti in Italia con inquilini
Area di servizio: Immobili in Italia
Settore: Residenziale - immobili a reddito
Regione: Italia (Piemonte, provincia di Alessandria)
Settore: Residenziale - immobili a reddito
Regione: Italia (Piemonte, provincia di Alessandria)
Contesto
Un cliente dei Paesi CSI desiderava acquistare un immobile residenziale in Italia per generare reddito da locazione - con una soglia d'ingresso contenuta e una redditività prevedibile. Senza trasferirsi, senza gestione operativa continua, con inquilini attivi dal primo giorno.
Due unità nello stesso edificio a Ovada (AL, Piemonte) - patrimonio storico, entrambi gli appartamenti già locati con contratti a lungo termine.
Due unità nello stesso edificio a Ovada (AL, Piemonte) - patrimonio storico, entrambi gli appartamenti già locati con contratti a lungo termine.
Qual era la difficoltà
L'audit tecnico ha rilevato difformità tra le planimetrie catastali e lo stato reale degli appartamenti. Senza la relativa regolarizzazione, il notaio non può rogitare. L'obiettivo: correggere a carico dei venditori, senza modificare il prezzo concordato. I tempi si sono allungati da sei settimane a quattro mesi.
Ambito del lavoro
- Audit tecnico: geometra + archivi del Comune prima della firma di qualsiasi accordo
- Individuazione delle difformità catastali e impostazione della posizione negoziale
- Coordinamento delle correzioni tramite DOCFA - a carico dei venditori, nella struttura del prezzo
- Assistenza al rogito con ottimizzazione fiscale tramite il sistema Prezzo-Valore
- Voltura dei contratti di locazione al nuovo proprietario (Subentro) tramite Modello RLI
- Restituzione dei depositi cauzionali con bonifico separato il giorno del rogito
Risultato
Il cliente è entrato con una storia catastale pulita, inquilini attivi e reddito dal primo giorno.
- Investimento all-in: 57 400 EUR (due appartamenti - acquisto + agenzia + geometra + notaio + imposte + advisory)
- Canone: 280 e 300 EUR/mese, utenze a carico degli inquilini
- Contratti 4+4, regime Cedolare Secca 21%
- Reddito netto dopo le imposte: ~5 500 EUR/anno
- Net yield: ~9,6% annuo (senza IMU) / ~9,0% (IMU inclusa)
- Payback period (gross): ~8 anni
- Subentro confermato il giorno successivo al rogito, imposta: 0 EUR
Conclusione principale
Investire in immobili a reddito in Italia con un budget da 30 000 EUR per unità è possibile. Il mercato provinciale di Piemonte e Liguria offre un net yield del 9-10% con una transazione strutturata correttamente. La condizione chiave: audit tecnico e catastale prima del compromesso - nel patrimonio storico le difformità sono frequenti e costose se scoperte in ritardo.
Per i clienti dei Paesi CSI è anche uno dei pochi formati funzionanti per detenere un asset nell'UE con reddito reale e partecipazione operativa minima.
Per i clienti dei Paesi CSI è anche uno dei pochi formati funzionanti per detenere un asset nell'UE con reddito reale e partecipazione operativa minima.