Кейс #TI2602C
Покупка двух квартир в Италии с арендаторами
Направление: Недвижимость в Италии
Сектор: Жилая недвижимость - доходные объекты
Регион: Италия (Пьемонт, провинция Алессандрия)
Сектор: Жилая недвижимость - доходные объекты
Регион: Италия (Пьемонт, провинция Алессандрия)
Контекст
Клиент из СНГ хотел приобрести жилую недвижимость в Италии под арендный доход - с минимальным порогом входа и предсказуемой доходностью. Без переезда, без управления в ручном режиме, с действующими арендаторами с первого дня.
Два объекта в одном доме в Овада (AL, Пьемонт) - старый фонд, обе квартиры уже сданы по долгосрочным договорам.
Два объекта в одном доме в Овада (AL, Пьемонт) - старый фонд, обе квартиры уже сданы по долгосрочным договорам.
В чём была сложность
Технический аудит выявил расхождения между кадастровыми планами и фактическим состоянием квартир. Без устранения - нотариус не вправе провести сделку. Задача: исправить за счёт продавцов, не выходя за рамки согласованной цены. Сроки выросли с шести недель до четырёх месяцев.
Объём работ
- Технический аудит: геометр + архивы муниципалитета (Comune) до подписания каких-либо соглашений
- Выявление кадастровых расхождений и выстраивание переговорной позиции
- Координация исправлений через DOCFA - за счёт продавцов, в структуре цены
- Сопровождение нотариальной сделки (Rogito) с налоговой оптимизацией по системе Prezzo-Valore
- Переоформление договоров аренды на нового собственника (Subentro) через Modello RLI
- Передача залогов арендаторов отдельным переводом в день сделки
Результат
Клиент вошёл с чистой историей, действующими арендаторами и доходом с первого дня.
- Вложено под ключ: 57 400 EUR (две квартиры - покупка + агент + геометр + нотариус + налоги + сопровождение)
- Аренда: 280 и 300 EUR/мес, коммуналку оплачивают арендаторы
- Договоры 4+4, режим Cedolare Secca 21%
- Чистый доход после налога: ~5 500 EUR/год
- Net yield: ~9,6% годовых (без IMU) / ~9,0% (с IMU)
- Срок окупаемости (gross): ~8 лет
- Subentro подтверждён на следующий день после сделки, пошлина: 0 EUR
Главный вывод
Доходная недвижимость в Италии с бюджетом от 30 000 EUR на объект - это реально. Провинциальный рынок Пьемонта и Лигурии даёт net yield 9-10% при правильно структурированной сделке. Ключевое условие - технический и кадастровый аудит до подписания: в старом фонде расхождения встречаются часто и стоят дорого, если выявлены после.
Для клиентов из СНГ это также один из немногих работающих форматов владения активом в ЕС с реальным доходом и минимальным операционным участием.
Для клиентов из СНГ это также один из немногих работающих форматов владения активом в ЕС с реальным доходом и минимальным операционным участием.